التفاصيل الكاملة لنظام ضريبة التصرفات العقارية في السعودية

نشرت جريدة أم القرى الرسمية، تفاصيل قرار مجلس الوزراء السعودي بالموافقة على نظام ضريبة التصرفات العقارية.

وأوضحت الجريدة في عددها الصادر، أمس الجمعة، أن قرار مجلس الوزراء يتكون من 7 بنود، مضيفة أن البنود تضمنت أن تكون الجهة القضائية المختصة المنصوص عليها في المادة 17 من النظام هي اللجان الابتدائية والاستئنافية، التي نص عليها نظام ضريبة الدخل.

وأشارت إلى قيام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بتطبيق الأحكام المنصوص عليها في المواد: (73، 74، 75) من نظام ضريبة الدخل على المستحقات الضريبية للهيئة، وفقاً لأحكام النظام المشار إليه في البند الأول من هذا القرار.

وحسب القرار، يُمنح ذوو الشأن ممن قاموا بإجراء أي تصرف عقاري غير موثق قبل تاريخ سريان ضريبة التصرفات العقارية في 14 /2 /1442هـ، مهلة مدتها سنة هجرية من تاريخ نفاذ النظام لتصحيح أوضاعهم وتوثيق التصرفات العقارية التي أجروها وفقاً للأحكام النظامية ذات الصلة، على أن يتم إثبات تاريخ التصرف العقاري أمام الجهة المختصة.

ويتفق كل من: وزير العدل، ورئيس مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، على ضوابط تنفيذ هذه الفقرة، وعليهما الرفع عما يتطلب اتخاذ إجراء في شأنه، وفق القرار.

ويجوز تمديد المهلة المشار إليها في هذه الفقرة بقرار من مجلس الوزراء بناءً على اقتراح من رئيس مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

وذكر القرار، أنه يمنح أي شريك في شركة قام بتصرف عقاري -تمثل في نقل العقار باسم الشركة من دون توثيقه- مهلة مدتها (سنة) هجرية من تاريخ نفاذ النظام المشار إليه في البند (أولاً) من هذا القرار، لتوثيق التصرف وتزويد هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بما يثبت ذلك.

ويجوز تمديد هذه المهلة بقرار من مجلس الوزراء بناءً على اقتراح من رئيس مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. ويُعفى التصرف العقاري في هذه الحالة من ضريبة التصرفات العقارية، بشرط أن يكون العقار محل التصرف مثبتاً في أصول الشركة قبل سريان ضريبة التصرفات العقارية، وأن يقدم المتصرّف قوائم مالية مدققة أو شهادة معتمدة -من محاسب قانوني مرخص- تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل سريان ضريبة التصرفات العقارية وحتى تاريخ التصرف.

وأفاد القرار، بأن يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية كل من التصرف العقاري الذي تم تنفيذاً لعقود الإيجار بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي، المبرم قبل تاريخ سريان ضريبة التصرفات العقارية في 14 /2 /1442هـ، كما يعفى التصرف العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه، في حال تم التوثيق بعد سريان أحكام نظام ضريبة التصرفات العقارية.

وأكد القرار على أن التوريدات العقارية التي تخضع لضريبة التصرفات العقارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة، وقد أعد مشروع مرسوم ملكي بذلك، صيغته مرافقة لهذا.

وتابع القرار: “ستقوم هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بعد مضي 3 سنوات من نفاذ النظام بمراجعة آلية احتساب ضريبة التصرفات العقارية، وأن يشمل ذلك النظر في مدى مناسبة أن يكون احتسابها على أساس شرائح أو فئات بحسب استخدام العقار (سكني، تجاري، زراعي، وغيرها) وموقعه، والرفع بما يتوصل إليه في هذا الشأن”.

نظام ضريبة التصرفات العقارية

يتكوّن نظام ضريبة التصرفات العقارية من 20 مادة، ونصت المادة الأولى منه على أن المقصود من التصرف العقاري: أي تصرف ناقل لملكية العقار أو ناقل لمنفعته بشكل دائم -بطريق مباشر أو غير مباشر- أو ناقل لمنفعته لمدة تزيد على 50 عاماً.

وبحسب المادة الثانية تُفرض الضريبة بنسبة قدرها 5% على التصرف العقاري؛ أياً كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف، وسواءٌ أكان التصرف شاملاً للعقار كاملاً أم لجزء منه، مفرزاً أم مشاعاً، وسواءٌ أكان العقار المتصرف فيه منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة أم غير ذلك، وسواءٌ تم التوثيق أم لم يتم.

وتحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين كل من المُتصرف والمتصرَّف له، متى كانت -في تاريخ التصرف- في حدود القيمة السوقية العادلة. ولأغراض احتساب الضريبة، لا تشمل قيمة التصرف العقاري كلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً.

ويخضع التصرف العقاري للضريبة مرة واحدة فقط؛ وذلك متى ما تحققت وحدة أطراف التصرف، ووحدة العقار، ووحدة القيمة.

وأوردت المادة الثالثة من النظام 21 تصرفاً عقارياً مُعفى من الضريبة كلياً، ومن ضمنها: التصرف العقاري في حالات قسمة التركة، التصرف العقاري -دون مقابل- لوقف عام أو خاص أو مشترك، التصرف العقاري -دون مقابل- من أو إلى جمعية خيرية مرخص لها نظاماً، التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أيٍ من الأقارب حتى الدرجة الثالثة؛ على سبيل الهبة الموثقة، التصرف العقاري تنفيذاً لوصية شرعية موثقة، التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام، وتداول الأوراق المالية المدرجة، وتداول وحدات صناديق الاستثمار، التصرف العقاري المؤقت فيما بين صندوق استثماري وأمين حفظ -أو العكس- أو فيما بين أمناء حفظ للصندوق نفسه، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه، التصرف العقاري الذي يُقدّم حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على 5 سنوات، وأن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة تلك المدة، التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية، وتصرفات أخرى.

العقوبات والغرامات

وأوردت المادة 15 تفاصيل العقوبات والغرامات المقررة في حال مخالفة نظام ولائحة ضريبة التصرفات العقارية، ما يأتي:

– غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب وذلك في حالة التهرب الضريبي. ويعاقب بالعقوبة نفسها أي شخص يثبت اشتراكه في التهرب الضريبي، أو مساعدته عليه أو تسهيله له.

– غرامة تعادل (2%) من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة، وبما لا يتجاوز (50%) من قيمة الضريبة غير المسددة، ويبدأ احتساب الغرامة من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة لسداد الضريبة المستحقة، وتفرض غرامة إضافية تعادل (1%) من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه في حال تم تعديل قيمة الضريبة المستحقة من قبل الهيئة، ويبدأ احتساب الغرامة بعد مضي (ثلاثين يوماً) من تاريخ الإشعار بالتعديل.

– يعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام النظام أو اللائحة بغرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو 50 ألف ريال، أيهما أكثر.

ونصت المادة 20 على أن يُصدر مجلس إدارة الهيئة اللائحة خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام، ويُعمل بها من تاريخ نفاذه، كما يصدر المجلس -أو من ينيبه- القرارات والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام النظام واللائحة.

وحسب القرار، يُعمل بالنظام بعد 180 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.